L’amministratore di condominio, nel caso in cui vi sia l’esigenza di operare con urgenza la manutenzione straordinaria, può dare incarico alla ditta esecutrice dei lavori, senza necessità di farsi autorizzare dall'assemblea condominiale ed in tal caso, il condominio è validamente rappresentato.L’articolo 1135, co. 2 del codice civile, prevede espressamente che «l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha costantemente chiarito che: «[…] L’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione» (C. Cass. Civ., n. 18192/2009).
Nel caso in cui non vi sia urgenza, è possibile ipotizzare che l’obbligazione sorta tra l'amministratore e l'esecutore dei lavori non sia riferibile al condominio, poiché configura un atto posto in essere dall'amministratore, fuori dalle sue attribuzioni? È possibile ipotizzare che l’amministratore sia personalmente obbligato al pagamento delle spese sostenute? Il tema della responsabilità dell'amministratore di condominio per opere straordinarie fatte eseguire senza la previa deliberazione assembleare è oggetto di una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 2807 del 2 febbraio 2017, la quale si è occupata del ricorso ex articolo 1218 c.c. promosso da un condominio per richiedere il diritto di rivalsa sull'amministratore, in un caso in cui vi era urgenza. La Superma Corte non ha ritenuto tale azione nemmeno "astrattamente configurabile". (C. Cass. Civ., n. 2807/2017).
Nel fatto di specie, l’amministratore aveva commissionato alcuni lavori straordinari in assenza di deliberazione condominiale e di successiva convalida. Il condominio si era pertanto rifiutato di corrispondere la cifra richiesta dall’impresa, sostenendo che l’obbligo del pagamento fosse riferibile personalmente all’amministratore. A soddisfacimento del suo credito, l’impresa appaltatrice otteneva decreto ingiuntivo avverso il condominio (che proponeva opposizione) e chiamava in causa l’amministratore, chiedendo in via subordinata che venisse accertata la sua responsabilità personale.
Il giudizio di primo grado si chiudeva con la condanna del solo condominio; in appello la situazione veniva ribaltata, l’amministratore risultava soccombente e ricorreva in Cassazione. Nella sentenza in questione, la Cassazione accoglie le ragioni dell’amministratore, stabilendo la legittimazione passiva del solo condominio rispetto all'obbligazione di pagamento delle somme richieste per l’esecuzione dei lavori straordinari. Elemento chiave: l’urgenza dei lavori effettuati.
È infatti compito dell’amministratore garantire il buono stato e la sicurezza delle strutture; se ravvisa la necessità di intervenire al fine di evitare danni alle cose o alle persone è legittimato, o meglio tenuto, ad intervenire tempestivamente. Su questi presupposti, l’amministratore non è responsabile in prima persona per le spese sostenute, in quanto mirate alla tutela dello stabile amministrato.
Si legge testualmente nella sentenza: «In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall'amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135) che limitano le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservano all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente. Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore […] abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio. Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni [..]».
